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必赢彩票怎么进不去 - 假如楼市崩溃,哪些城市先扛不住?
发表日期:2020-01-08 15:24:47 | 点击数:2286 次
本文摘要:毕竟政府又不“生产总值”。一个城市,当在人口流动较小的情况下,财政收入如果过度依赖“卖地”收入,一旦楼市出现风险,则城市抵抗风险的能力将变得十分脆弱。这几个城市的“土地出让金”均都在1000亿以上,其中北京以2609.6亿的金额位居榜首。也就是说,目前国内的一线城市基本上已经摆脱掉了“卖地-发展”的模式。那么问题又来了,这些城市人口流动情况,真的能够支撑起当地的“住宅用地”情况?

必赢彩票怎么进不去 - 假如楼市崩溃,哪些城市先扛不住?

必赢彩票怎么进不去,文/东南偏北

这些年,估计很多朋友都发现了一个现象:

城市间的发展过程中,大城市似乎越来越“吃香”。

为什么会出现这样的现象呢?

如果一定要大家说出一个答案的话,估计很多人会说:大城市基础设施更完善、大城市就业机会更多等等。这些都没错,但是这些都是结果,并非“结果导向”。

这个结果产生的“诱导因素”,笔者觉得还是“人”跟“钱”;其中人是指人口流动,钱是指“当地政府的财力”,这两个因素相辅相成,政府有更多钱,自然当地基础设施也就更加完善,有了更好的生活服务质量,吸引到的人口也就越多。

政府的钱又成哪来?毕竟政府又不“生产总值”。就目前而言,政府最主要的收入有两块,一个是卖地收入(计入基金性收入),一个是税收收入(计入一般公共预算内收入);其他如国企分红收入什么的跟这两者比起来完全是大巫见小巫,基本上可以忽略不计。

笔者统计了“全国土地出售额”排在全国前列的20个城市,通过对比分析就可以清楚的发现各地“财政收入”结构上的差别。而这一因素的差距,或许才是各个城市抵御系统性能力高低最重要的因素。一个城市,当在人口流动较小的情况下,财政收入如果过度依赖“卖地”收入,一旦楼市出现风险,则城市抵抗风险的能力将变得十分脆弱。

注:卖地收入和一般预算内收入为并列关系,并非包含关系。

数据来源:creis中指,各地统计公报

上面图表中,各地土地出让金是今年1月-11月的数据,而一般公共预算收入是2016年的数据,所以笔者在估算2017年各地财政收入时,是按照“在预算收入增速不变得情况下”推算的2017年各地的一般公共预算收入,然后再算得各地“卖地”资金占财政总资金的比重。

通过上面的数据结果,我们可以发现这些论点:

1、

2017年1-11年,卖地最多(金额)的几个城市分别是:北京、杭州、南京、重庆、上海、天津。这几个城市的“土地出让金”均都在1000亿以上,其中北京以2609.6亿的金额位居榜首。

我们可以发现,一线城市“卖地收入”占财政收入的比重要比其他城市低得多,虽然北京虽然卖地收入位居全国榜首,但是“占比”也还是低于绝大多数城市。也就是说,目前国内的一线城市基本上已经摆脱掉了“卖地-发展”的模式。

注:上图中的财政收入为各城市的一般预算内收入,不包含“卖地收入”。

图表数据中,除开那些一线城市以及一些“强二线”城市,无锡、宁波这两个二线城市的数据也是格外耀眼,笔者翻阅两地统计公报后,发现这两个城市财政收入与财政支出基本上也稳定在1:1,如果这两个城市在2017年统计公报中能够保持较高的经济增速,那这两个城市简直就是诸多二线城市中“良性发展”的典型。

2、在“北上广深”这几个一线城市中,广州跟北京的“财政收入”结构更像,收入中均有一笔可观“卖地”收入,占比均在30%以上。这或许也能够从侧面反映两点,要么北京、广州的“可支配”土地要比上海、深圳要充裕得多,要么北京、广州的“房价”比上海、深圳更需要调控(一般来说当炒房子的需求抢了住房子需求的资源,土地供应就不够了,这时直接提高住房供应量就直接抑制了炒房,通过2017年的一系列楼市调控政策来看,北京成交的土地大概率是用去建设公用产权房了。)

上述20个热点城市中,“卖地收入”占“财政收入”比重最低的城市分别是深圳跟上海,这两个城市难道是嫌财政“入账”太多了?所以不卖地么?笔者觉得肯定不是。上海面积只比广州面积略低,从直辖面积来看,上海是深圳的3倍,所以上海应该并非无地可卖,或许更好的解释是:“ 上海现在的财政收入来源基本已经不依赖卖地的模式”,从这一点我们也可以得到佐证,把上海称之为我国“市场经济”最发达的城市,一点都不为过。

而对比一线城市中的深圳,深圳直辖面积仅为北京的1/8。深圳这些年的发展速度可以说是全国的no1,但是窘境也十分明显:深圳就这么大得地方,合并周边的东莞、惠州是实属困难,填海造地也需要时间(按照2016年6月出台的《深圳城市基础设施建设五年行动计划(2016~2020年)》,深圳将再填海50平方公里。)那么深圳又该如何“拓宽”发展空间?真是一件“头疼”的事情,这或许也是深圳未来发展过程中的巨大瓶颈。

3、

数据来源:creis中指

从住宅成交情况来看,北京、重庆、上海、南京、杭州、成都这几个城市,今年的住宅用地成交量都是同比上升,其中北京住宅用地成交情况是去年的7倍,重庆的成交差不多是去年的1倍。那么问题又来了,这些城市人口流动情况,真的能够支撑起当地的“住宅用地”情况?

我们再来看下这几个城市近三年来的小学生变化情况:

备注:因为成都在2015、2016年进行过行政区域划分,5.1%增速是根据前三年小学生人口变化情况计算

2013年-2016年全国的小学生变化情况是5.9%,表中的城市,也只有北京、南京、杭州这三个城市人口变化情况是远远高于全国平均水准的,但是北京今年的住宅用地成交是去年的7倍啊,这些数据也足够印证笔者前面的观点,北京正在加速建设共用产权房。而南京跟杭州,或许才是真正意义上的“地有所需”。

其他几个城市,上海的小学生人数“流失”,可以理解成近几年上海人口饱和后的回流。而成都跟重庆,这个人口增速情况应该是支撑不起流动人口对土地的“刚需”。成都还好,尤其是重庆,重庆的土地成交量相比去年是近乎“翻番的”,但是人口增速却跑输了全国的平均水平,出现这样的结果最大的可能就是:当地政府有意通过“卖地”来增加财政性收入 ,至于这样的结果是因为当地“债务”过高,还是当地有意大幅发展基建就不得而知。

4、为什么说从“卖地收入”就可以看出城市之间“强者恒强”的关系?

虽然一二三四线城市,都是在土地价格上“坐庄”,但是彼此掌握的筹码大不一样。假设,两个城市都握一万平方米的土地,一线城市的土地价格可以说是“值千金”,而很多三四线城市可能“成交宗数”少得可怜。

另一方面,等到房产税开始实行后,“高流动人口”的城市,可以足足吃到两波“红利”,土地卖出的时候吃一波,征收房产税的时候再吃一波,这些差距的产生才是各地政府财政收入“天差地别”得最主要原因!

数据来源:creis中指

总结:

在上述20个2017年1月-11月卖地最多的城市,当楼市出现风险时,抵抗风险最强的城市还是一线城市,一线城市现在基本上已经不怎么依赖卖地收入来维持财政开支。这也是为什么城市与城市之间,为啥会出现“强者恒强”最重要的原因!

在几个强二线城市中,南京、杭州虽然在2017年中卖地收入占“财政收入”比重较高,但是这两个城市的人口流入情况也十分可观,所以并不能排除掉大众的用地需求。

弱省会城市济南跟合肥,在这一维度的比较过程中,也体现出了极高的相似性:因为一般公共预算收入相比其他城市并不太高,所以并不敢一昧通过卖地收入来提高总的财政收入,但是又离不开“卖地收入”,估计很长一段时间都会维持这样的模式。

宁波、无锡是二线城市中的佼佼者,如果在2017年的统计公报中能够保持较高的经济增速的话,那一定是很多二线城市学习的榜样。

因为本文只统计了2017年20个卖地最多的城市,如果再加上一些城市,比如三亚、海口等这类型的旅游型定位的城市,因为这类型的城市发展模式就是“旅游+房地产”,所以如果楼市崩溃,对于他们而言,绝对是致命性的。

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